Línea especializada
Recibo de obra nueva y reclamación a constructoras.
Cuando una copropiedad recibe zonas comunes con defectos, el problema no es técnico: es probatorio y es de plazos.
Los plazos que corren en contra
Las garantías de una copropiedad nueva no son indefinidas. Empiezan a correr desde la entrega y muchas se pierden por no documentar a tiempo.
Garantía legal sobre la estabilidad de la construcción en bienes inmuebles.
Ley 1480 de 2011, art. 8Garantía sobre acabados y líneas vitales del inmueble entregado.
Ley 1480 de 2011, art. 8Término para responder reclamaciones fundadas sobre bienes comunes.
Ley 675 de 2001Término siguiente a la respuesta para efectuar los arreglos o reparaciones.
Ley 675 de 2001
Selecta acompaña el recibo desde el criterio jurídico y estructura la reclamación formal.
Diagnóstico rápido
Si su copropiedad marca doso más, hay caso.
Las zonas comunes se recibieron sin un levantamiento detallado de hallazgos ni soporte fotográfico fechado.
Aparecen en cubiertas, sótanos, fachadas o muros medianeros durante los primeros meses de habitado.
Salón social, gimnasio, paisajismo o parqueaderos no corresponden a lo ofrecido en la sala de ventas.
Las solicitudes se atienden por WhatsApp, sin radicado, sin respuesta escrita y sin fecha de solución.
Faltan planos récord, manuales de equipos, garantías de proveedores o certificaciones técnicas.
Quien debería reclamar es designado por quien debe responder. El conflicto de interés bloquea el proceso.
Cada mes sin documentar es un mes de prueba que se pierde.
Revisar mi casoMarco normativo
Sobre qué normasse construye el caso.
Estatuto del ConsumidorLey 1480
de 2011
Establece la garantía legal sobre bienes inmuebles: diez años para la estabilidad de la obra y un año para acabados y líneas vitales. Es la base de la mayoría de reclamaciones por defectos constructivos en copropiedades nuevas.
Amparo patrimonialLey 1796
de 2016
Refuerza la protección del comprador de vivienda nueva: dentro de los diez años siguientes a la Certificación Técnica de Ocupación, el constructor o enajenante debe cubrir los perjuicios patrimoniales derivados de las situaciones del artículo 2060 del Código Civil.
Responsabilidad del constructorCódigo Civil
art. 2060
Fundamento clásico de la responsabilidad del constructor por vicios del suelo, de los materiales o de la construcción que comprometan la estabilidad del edificio.
Régimen de Propiedad HorizontalLey 675
de 2001
Regula la entrega de los bienes comunes a la copropiedad, la representación legal a cargo del administrador y los plazos para atender reclamaciones fundadas sobre bienes comunes.
Esta página tiene fines informativos y no constituye asesoría jurídica para un caso concreto. La aplicación de cada norma, los términos vigentes y las acciones procedentes dependen de las condiciones particulares de la copropiedad y deben evaluarse individualmente por la firma.
Cómo trabajamos
Del hallazgoal radicado.
Idealmente antes de firmar el acta de entrega de bienes comunes. Si ya se firmó, el diagnóstico determina qué garantías siguen vigentes y qué vías quedan abiertas.
Diagnóstico y revisión documental
Estudio del reglamento de propiedad horizontal, licencias, actas de entrega, certificaciones y garantías vigentes. Determinamos qué plazos siguen corriendo a favor de la copropiedad.
Levantamiento técnico de hallazgos
Recorrido de zonas comunes con registro fotográfico fechado, clasificación de cada hallazgo por tipo de garantía y construcción del soporte probatorio.
Recibo formal de bienes comunes
Estructuración del acta de recibo con salvedades expresas, para que la copropiedad no renuncie a reclamaciones al firmar. Si el recibo ya ocurrió, se estructura la subsanación.
Reclamación formal a la constructora
Redacción y radicación de la reclamación con fundamento normativo, plazos exigidos y pretensiones concretas. Interlocución escrita y trazable, con dirección jurídica de la firma.
Escalamiento y seguimiento al Consejo
Si la constructora no responde o responde negativamente, se evalúan las vías siguientes —incluida la reclamación ante la autoridad competente— y se reporta cada avance al Consejo.
Qué recibe el Consejo
Documentos, nopromesas verbales.
Todo lo que produce la línea de reclamaciones queda por escrito, fechado y disponible para que el Consejo lo lleve a Asamblea.
- §Informe de vigencia de garantías
Qué garantías siguen vigentes, hasta cuándo y sobre qué elementos de la copropiedad.
- §Inventario técnico de hallazgos
Cada defecto identificado, ubicado, fotografiado y clasificado por tipo de garantía.
- §Acta de recibo con salvedades
Redactada para preservar las reclamaciones futuras de la copropiedad, no para cerrarlas.
- §Escrito de reclamación radicado
Con fundamento normativo, pretensiones concretas y constancia de radicación.
- §Informe periódico de avance
Estado de cada frente abierto, términos que corren y recomendación de siguiente paso.
El momento importa
La entrega es el únicomomento que no se repite.
Firmar el recibo de bienes comunes sin salvedades es la decisión más costosa que puede tomar un Consejo recién constituido. Después, todo se vuelve más difícil de probar y más caro de reparar.
Hablar con la firmaPreguntas frecuentes
Lo quesiemprepreguntan.
Escríbanos el caso concreto de su copropiedad y la firma responde directamente.
Preguntar¿Quién le reclama a la constructora: cada copropietario o la copropiedad?
Depende de dónde esté el defecto. Los daños en bienes privados los reclama normalmente el propietario de la unidad; los que afectan bienes comunes los canaliza la copropiedad a través de su representante legal, que es el administrador. Por eso importa quién administre durante el primer año: si la administración sigue vinculada a la constructora, el conflicto de interés es evidente.
¿Cuánto tiempo tenemos para reclamar?
La garantía legal sobre bienes inmuebles distingue dos plazos: diez años para la estabilidad de la obra y un año para acabados y líneas vitales. Sobre esos términos operan además el amparo patrimonial de la Ley 1796 de 2016 y las reglas de responsabilidad del constructor del Código Civil.
El plazo empieza a correr desde la entrega, no desde el momento en que se detecta el problema. Por eso el diagnóstico temprano es determinante.
Ya firmamos el acta de entrega sin observaciones. ¿Perdimos todo?
No necesariamente. Firmar sin salvedades debilita la posición de la copropiedad, pero no extingue automáticamente las garantías legales, que son irrenunciables en lo que corresponde. El diagnóstico determina qué sigue vigente y qué vías quedan abiertas.
Lo que sí se pierde es tiempo y facilidad probatoria: entre más tarde se documente, más difícil es demostrar que el defecto es constructivo y no producto del uso.
¿La constructora está obligada a responder en algún plazo?
Cuando la reclamación es fundada y se requieren arreglos o reparaciones en bienes comunes, el régimen de propiedad horizontal contempla que se responda dentro de los diez días siguientes al recibo de la queja y que las reparaciones se efectúen dentro de los treinta días siguientes a esa respuesta.
Ese es justamente el valor de radicar por escrito: activa términos que se pueden exigir y documentar.
¿Esto significa que hay que demandar?
No como primer paso. La mayoría de los casos se estructuran en la vía de reclamación directa, con soporte técnico y jurídico sólido. Cuando la constructora no responde o responde negativamente, se evalúan las siguientes vías —incluida la reclamación ante la autoridad competente— y se le presenta al Consejo la recomendación con sus costos y tiempos.
¿Selecta hace la reclamación aunque no administre la copropiedad?
La línea de reclamación a constructoras opera de forma independiente de la administración integral. Una copropiedad puede vincular únicamente esta línea, o contratarla junto con la administración. Escríbanos las condiciones de su caso y le indicamos el alcance y el modelo de vinculación aplicable.
Diagnóstico inicial
Cuéntenos en qué momentoestá su copropiedad.
Revisamos las condiciones del caso y le indicamos qué garantías siguen vigentes, qué se puede documentar todavía y cuál sería el alcance de la intervención.
¿Le resolvemos una duda?Las preguntas más frecuentes de los Consejos de Administración, respondidas al instante.